法国将改造进行到底

法国主要大街上都遍布大小零售店铺，其中绝大部分是服装、时尚、文化、服务、餐饮及高档奢侈品店。还有一些大型百货商店，如老佛爷、巴黎春天等。

巴黎的市场分成几个商业区，其中的一部分经营的很好。在巴黎以外的大部分城市及乡镇都有一到两个商业街，汇集了当地、国内及国际品牌零售商。2004年上半年，巴黎和外省很多城市都经历了商业中心的翻建更新。这些新建或翻建的商业中心激活了主要干道的商业发展。

尽管审批程序极其严格，法国现在仍有近540家商业中心，其中大多数以大型或中型超市作为主力店。在经历过七十、八十年代的快速增长期后，大部分开发商选择在外省的城镇新建商业中心，或将旧的建筑进行改造，并且通常体量偏小。从2000年开始，这种趋势逐步延伸到市中心商业。

法国第一个折扣店产生于上个世纪80年代。在90年代，这个市场被逐渐垄断到几个开发商手中，如McArthur Glen, Concept和Distribution。现在法国有13个大型折扣店，包括McArthur Glen在Roubaix和特鲁瓦的店面，Marques Avenues在梅兹和卡莱的店（2003年开业），Centres在巴黎、特鲁瓦、Roman-sur-Isere，Quai des Marques在巴黎和靠近巴黎迪斯尼乐园的Value Retail。从2000年开始，新建商业中心的数量减少。

在过去的几年里，仓储式零售业态形式逐渐被商业园所取代，这种新的形式在建筑设计方面别具特色，并且进行整体运营管理，很受消费者欢迎。商业园发展到今天，已经涵盖了从传统家具、家居装饰，最近又发展到了文化和休闲活动领域。我们可以预见到它巨大的发展空间。

最活跃的英国商业

随着众多国际零售商在市场中的竞争更加激烈，在英国，主要商业街仍是零售业关注的焦点。商家对优越的商业地段有强烈的需求，近100家国际零售商在寻找他们到英国首家店铺的位置，目前在一类区域，仅有7%的商业面积可供选择，商家对二类区域的需求则很少。

尽管已有的商业街十分发达，但在2003年，又有416,300平米的新建购物中心落成。其中包括伯明翰111,500平米的Bullring购物中心和克罗伊登42,000平米Centrale的改造项目。目前，英国共有629个购物中心，1350万平米。2004年有19个新项目开业，2005年的购物中心市场将更加活跃。

目前的规划是限制城外发展，而大力支持城市内购物中心的改造建设，因此人们将会继续关注城内购物中心的发展。政策的修正也意味着城市规划政策将侧重市中心的购物中心发展。

在英国，拥有580家仓储式零售店铺，比欧洲其他国家都要多。这种经营方式在商业市场中一直保持最高的销售记录。但对封闭式或开发式仓储式零售店铺的需求出现了两极分化，封闭式经营方式的租金增长业已减缓，而商家需求旺盛的开发式经营方式，其租金仍在较快增长。仓储式零售店铺的规划将受到限制，未来只允许建造一层或二层的规划制度将会限制一些商家的扩充计划。

折扣商业中心市场现已接近饱和状态，到2003年底，建成了36家折扣商业中心，518,000平米的面积。尽管如此，2004年又新增了3家新的折扣商业中心。

目前，网上消费额已占零售业消费额的6%，包括电子邮件订购。2003年该种消费方式有所减慢，但伴随宽带的广泛应用，这种消费方式将会继续增多。

西班牙小型商业也疯狂

人们喜欢在城市中心购物，这一传统根深蒂固，因此当看到郊区商业开发的热潮愈演愈烈之时，大多数的西班牙城市对此的反应都相当的积极，并且随着国际连锁店的到来而加剧。城市中主要的步行街的修建越来越人性化，充分考虑到行人的需要（例如新的步行街区域），在改善公共交通状况及完善停车设施方面也做出了很多努力。

开发大型的商业中心也变得越来越困难，因为开发商很难获得政府的开发批准申请。但目前仍有一些项目在建，如马德里北部的Plaza Norte，东北部的Plenilunio Nueva和穆尔西亚的Condomina Parque、Comercial Murcia商业中心，计划在2004年到2006年间开业。Alicante、Valencia、马德里和Asturias等城市的商业房地产的发展已经进入到成熟的阶段。在今后的五年内，这些区域以外的一些小城镇将会趋向去开发一些较小的购物中心，尤其是在Murcia, Andalucia和Galicia。小城镇中零售及休闲娱乐中心的开发以及商业园的快速开发将会成为更深层次的变化的焦点。单纯的休闲娱乐中心正在逐渐消失，商业园，名品折扣店和购物中心也都具备了休闲娱乐的功能。据预测，名品折扣店市场将继续保持稳定增长。

西班牙国内领先的国际品牌如Inditex和Cortefiel以及外国的连锁机构例如H&M和C&A 占据了步行街的黄金地段。而一些老的传统零售业者由于受旧的租金政策的保护，享受着较低的租金待遇。

西班牙市场对于国际大公司来说仍然非常具有吸引力。尽管承租人已变得越来越谨慎，零售额也有所下降，但是在重要的大城市租金仍涨得飞快。最好的地段的商业面积仍然非常匮乏，这将会使租金进一步上涨。在黄金地段，所付的额外租金往往超出市场水平。电子商业在西班牙的发展还没达到其它欧洲国家的水平因此对零售市场的影响也不大。

斯洛伐克

自从1993年从捷克共和国分离出去之后，斯洛伐克的经济至今任落后于其他中欧国家。尽管磕磕绊绊，它实行经济改革的步伐与其邻国基本保持一致。最近，它的各项经济指标看起来更令人鼓舞，尽管国内的失业率仍然很高，工资水平也相对较低，但是商品零售额和消费者信心却持续增长。增值税和个人税收最近也从25%降低到了19%，消费者可支配收入相应提高，这将会促进零售业的发展。斯洛伐克最近加入欧盟，预计其零售业将会受益良多。

斯洛伐克的零售市场并无具体的计划，规则。然而，如果一个开发项目的停车位超过250个，那么开发商就必须对该项目可能对环境造成的影响进行评估，这种评估将会花费三个月的时间。因此，扩建已有项目而不是开发新的项目对于开发商来说要更有吸引力。所有新的建筑都需要得到规划和项目许可。

在斯洛伐克有20个商业中心开发计划，其中的7个都位于布拉迪斯拉发。另外还有两个项目还在策划当中。超过半数的项目都是以Tesco这样的大型超市和百货商店为主导的，仅仅配有数量不多的小店铺。斯洛伐克最大的国内零售商是Jednota Slovensko, 是在2002年，有几家斯洛伐克的企业合并组建的。它在斯洛伐克国内有超过2，400多家小的连锁商店，但是越来越难以对抗国际大型百货连锁店的扩张。目前斯洛伐克主要的大型商店经营者包括Billa, Carrefour, Kaufland和hypernova, 还包括非食品市场的Ikea和BauMax.

在布拉迪斯拉发以外的大型购物中心开发计划才刚刚开始。位于尼特拉的第一家沟购物中心面积为35，000平方米，预计在2004年内开业。目前，斯洛伐克针对建在首都之外的现代零售中心的规定主要是约束那些开发高级百货商店的国外的高级百货商店经营者。然而斯洛伐克还没有进行仓储式商业中心或折扣店的开发概念。除了位于购物中心的多功能电影院，保龄球馆和夜总会这样有限的开发计划外，布拉迪斯塔拉的休闲市场还有待开发。

瑞典商业接近饱和

2002年瑞典零售业产值为403亿克朗，居于斯堪的纳维亚之首，但是人均占有零售额则相对较低，为4503克朗。在斯德哥尔摩，哥德堡和马尔摩人们对户外活动的兴趣要远远超过购物，在五月和七月之间，零售额会下降50个百分点。

瑞典正从新的法令中受益，这些法令方便了跨境贸易并且有助于较大的零售连锁店享受规模经济带来的回报，同时瑞典也鼓励国外零售商之间日趋激烈的竞争。

这种竞争的第一个明显迹象出现在食品零售领域。1999年，荷兰Ahold公司通过与当地的ICA集团组建合资公司的形式进入瑞典市场，其名称现已改为ICA Ahold。这起合并导致了后来几家瑞典，丹麦和挪威的食品零售企业联合组建北欧联合公司。作为回应，ICA Ahold又与丹麦的Dansk超市进行了合并并且开设Netto商店。Netto计划到2004年底开设八家商店。2003年9月，德国折扣店Lidl同时开设了11家店，现在已达到50家。Aldi Nord也在考虑扩张。

瑞典国家食品零售业巨头和食品零售市场有着密切关系，它垄断了酒精饮料和药品的销售，控制着Systembolaget和Apoteket连锁店。除了低度啤酒，其他食品零售商不允许销售酒精。酒精被列为高税收消费品，但是迫于欧盟有关条约的压力，瑞典政府已经提高了对从欧盟国家进口酒精饮料的经销商数额的限制，这些经销商享有免征国产税的待遇。

对非食品零售领域的关注也在上升。瑞典家具和耐用品市场是由大的连锁机构控制的，个人和休闲消费品领域则控制在较小的独立零售商的手中。最大的几家服装连锁商为H&M，Kappahl和Lindex, 它们加在一起有超过100家连锁店，其经营也遍布其它欧洲市场。

在北欧国家中，瑞典的城市规划约束是最少的，它的零售业基础设施也是最发达的。尽管政府对绿地的开发非常严格，体制上还是允许开发经过仔细规划的可行性较强的大型零售中心。

商业中心出现得很早，发展也很迅速。现在，在商业中心开发方面，瑞典是欧洲最成熟的市场之一，每千人拥有307.6平方米。近年来，新上马的项目并不多，预示着这个市场已经接近饱和。品牌折扣中心已经取得一些综合方面的成功。1998年到2002年之间，四个新的项目在建，两个被立项。自此以后，四个在建项目有一个已经建成，而其它两个立案项目还未开始动工。

葡萄牙购物并娱乐着

葡萄牙的人口仅为一千多万，其中69%的人口都集中在位于大西洋沿岸的两个主要商业地区，诺特区和里斯本及Tagus山谷地区。

葡萄牙是欧洲经济增长最快的国家之一，它的零售业现状最能反映出这个国家举世瞩目的改变和发展。尽管同其它欧洲国家相比，葡萄牙的人均收入水平相对较低，但在过去十年内，它的零售业销售一直保持强劲增长，葡萄牙急速增长的市场一直吸引着国外的投资者。

许多国际零售商现在已经把目光对准了葡萄牙主要的商业街，并将其视为它们在这个国家扩张的第一步。但是导致现代零售空间缺乏的旧的租赁格局仍然阻碍零售企业寻找合适的店址。许多人已经适应这种形势，他们将楼层增加到三四层以赢得更大的空间。

开始于20世纪90年代的购物中心开发热潮一直持续到了新的千年，据统计2003年竣工的购物中心的增长数目是史无前例的，当时有12家项目开张，总面积约为270.000平方米。在主要的城市和区域首府规划上马的项目还在如火如荼的进行，而新的兴建购物中心的提议也无任何放缓之势。结果，到2006年末，平均每一千个葡萄牙居民拥有的购物面积将达到229平方米。随后，总面积超过550000平方米的22家购物中心将会竣工。

品牌折扣中心的兴建像任何其它的零售商店的兴建一样增长迅速，自从2004年，Freeport Leisure的一个项目在里斯本南部的Alcochete开张，葡萄牙现在已经有了目前欧洲最大的品牌折扣中心。西班牙的开发商已经计划兴建两家品牌折扣中心，一个位于波尔图北部的Vila do Conde(预计今年开业)；另一家在Sintra（还在前期筹备阶段）。

正当许多西班牙，法国和英国的零售业者正在寻求向葡萄牙扩张的时候，其它国际零售商对对仓储式零售中心的兴趣也有增无减。在未来的两到三年里，葡萄牙商业园（retail park coverage）的兴建将会有较大幅度的增长；从目前的一些申请来看，这个市场将会扩大两倍。

由于大部分主要的购物中心都有娱乐休闲场所，因此开发娱乐中心的机会就大大降低。时至今日，葡萄牙还没有纯粹的娱乐休闲项目。然而，目前倒是有计划在波尔图中部地区，开设一家休闲娱乐场所，名为加梅利亚斯城市娱乐中心。

（《红地产》2005年11月刊）