9.11事件后债券市场的大幅缩水、以及欧洲日益老龄化的人口问题、中国快速增长等众多经济和政治事件均成为世界重要的经济力量，这些事件严重影响着欧洲资本投资市场。

在最近由PRICEWATERHOUSECOOPERS和城市土地研究会主办的“欧洲商业地产的动向”研究中，在与超过250位来自投资、资产管理、开发商、银行以及商业地产咨询业等专业人士对于2005年欧洲商业地产前景的访谈中，普遍认为商业地产从来没有像现在被如此热切的作为投资的目标。

报告表明预期的投资回报驱动了对于商业地产的热情，被采访者普遍认为欧洲商业地产的表现会超过世界其他区域的资产、债券投资（参见下面的图表）。资金的充足与相对不足的可选商业地产项目矛盾的结果就是投资商开始扩大资产投资项目的选择范围。以很好的价格获得主要资产项目的巨大难度使得曾以保守投资政策著称的主要投资者，降低了对风险的要求以获得项目。

现在曾经被投资者拒绝的短租赁期的办公楼、二线城市的老化商业中心也重新有了需求。

巴黎、米兰和伦敦被认为是2005年固定风险回报最好的投资市场。布拉格、布达佩斯、华沙等城市的经济增长是欧洲其他城市的2倍，所以潜在投资回报最高。

对地产投资的需求，涉及所有的地产产品：包括住宅、工业、写字楼、公路商业项目、商业公园、购物中心以及酒店。
投资产品的不足导致了地产价值的增长与投资产出下降同时出现。

在商业地产领域，潜在的投资者数量不断增加。英国在20世纪80年代就成为机构投资者活跃地产市场。法国、德国、西班牙、意大利和希腊等欧洲大陆市场晚些时间才开始成为投资的选择，法国和德国以其成熟的市场中的投资项目出现于二十世纪90年代早中期，西班牙在20世纪90年代末期、意大利在90年代末期或21世纪初期成为了机构投资者的目标。

随着东欧前共产主义国家经济的发展以及人们可自由支配收入的增长，在波兰、捷克、匈牙利以及俄罗斯等国家的购物中心开发项目及投资都随着投资者的兴趣增长而增长的趋势已经显现。

购物中心投资项目的主要驱动因素包括：
· 消费者可支配收入和消费能力
· 规划控制
· 汇兑风险
· 向投资者所属国家转回利润的限制

诸如英国、法国、西班牙、意大利及瑞典等欧洲成熟经济体的高水平居民可支配收入以及主要地区购物中心的价值都保证了这些市场投资收益的稳定与安全。

主要地区购物中心基本收益：
英国 4.6
法国 5.75
意大利 5.75
西班牙 6.25
瑞典 6.25

2 基本收益为投资者每年的净租金收益，占到购物中心开业运营时的全部投资成本的一定比例。例如购物中心购买价格是1亿欧元，每年的租金收入600万欧元，其基本收益就是6%。

购物中心收益已经从8%变化到了6.25%（例如在西班牙），在过去的3年中由于收益的变动而使购物中心的价值增长了22%。这两者加在一起使总的投资回报可以超过30%。

对西班牙购物中心的需求已经导致了收益的下降和资产价值的增加，不断增强的购买能力也提高了零售商对商业空间的要求，而严格的规划控制又限制了供应。

这种趋势在欧洲最活跃的商业市场—英国也有呈现。2004年英国有149个购物中心以总价值140亿欧元出售。不同的是，在法国由于缺乏新的投资机会投资者不愿意出售手中的购物中心资产，2004年仅有1300万平米少于20起的交易发生。

法国现存的地区购物中心股份主要由几个主要的投资者持有：
Unibail 法国
Klepierre (BNP Paribas 集团) 法国
Hammerson 英国
Rodamco 荷兰
上述四个主要的投资人控制着（或持有大部分股份）法国现在主要的地区购物中心。

此外，西班牙、意大利、波兰以及瑞典的购物中心项目也都是主要投资人的选择目标，其投资收益也得到了压缩，而资产价值得到提高。

葡萄牙没有像邻国西班牙一样成为投资的目的地，主要是其宽松的规划法律允许在现存的商业中心旁边建设新的购物中心项目而使存在的商业中心受到经营的威胁，这一因素的存在对现存的商业中心的价值是一个很大的负面影响。没有控制的供应确实是葡萄牙商业地产的一个主要问题。

直到最近几年，当华沙附近购物中心一家接一家的开业时，波兰也开始关心商业地产的规划问题。2000年通过的规划法规使得新购物中心的建立变得困难起来，这一举措稳定了商业资产的价值，也令投资人安下心来。

未来欧洲的商业地产发展的趋势是怎样的呢？我认为变化主要由投资者的需求和资产持有者不断变化的需要共同决定。几大主要的趋势变化将会改变全球经济力量的平衡、欧洲人口结构以及投资方式。到2030年我们将注意到4个变化：
· 欧盟劳动力将减少2400万
· 意大利的退休人口将超过劳动人口
· 印度将增加3.35亿劳动力，超过欧洲和美国现在总的工作岗位
· 中国将取代美国成为世界最大的经济体

随着欧洲劳动人口的老龄化与缩减，人们的消费方式中，退休储蓄的比例将增加而消费比例下降。这一变化随之而来的结果就是成熟的欧洲经济体的商业呈现缓慢增长，与其形成强烈对比的是GDP和消费能力快速增长国家中的生机勃勃。

小数量的消费者人群特别是在既不是地区首府或当地交通枢纽的地方所需要的商业面积就十分有限。

所有的这些对于欧洲商业意味着什麽？未来的发展趋势又是怎样的呢？

当新的世界经济次序出现后，投资者都会围绕这些财富的中心寻找机会，尽管也许这里有着欧洲投资者没有接触过的风险。欧洲商业的持续激烈的竞争意味着零售商、购物中心的开发者以及投资者理解并识别消费者的能力是一切的关键。欧洲人口的老龄化问题以及缩减的问题都必须认真考量，开发商和投资商必须适应这种变化的挑战。毫无疑问，成功者还将涌现出来。

（《红地产》2005年5月刊）