中国商业地产现状

随着中国房地产十年的高速发展，近两年许多开发商将开发目标转移到了商业地产。由于土地资源越来越紧缺，住宅地产的差异化开发越来越难以实施，且收益水平难以保证，加上2003年后的宏观调控，使大部分房地产公司寄希望于新生的房地产业态：商业房地产。就目前现有的统计信息，全国在建及立项的商业地产项目达200多家，总建筑体量约达4000万平方米。由于不论政府还是开发商都缺乏对商业及商业地产的深刻认识及理解，缺乏经验，造成大量项目从选址到商业建筑规划都存在极大的主观性及盲目性。这种商业地产项目开发的无序及混乱，必定导致一定批量的项目难以维持，产生大量的资金浪费，同时扰乱城市的整体功能布局，甚至产生严重的社会问题，给政府、广大消费者及开发商、投资商都造成了极大的损害。

面临的困难及挑战

困难一：严重缺乏开发资源，专业技能及经验。

由于商业地产的特殊性，即服务于商业的地产开发，要求开发商除对地产开发具有足够的经验外，还必须具备对商业的深刻理解及拥有一定量的商业资源，并具备各相关资源的整合能力及实施技能，中国商业地产为新生产业，基本上没有资源，技能及经验的积累，所以对商业地产的开发，普遍存在着四方面的基本问题及困难：

困难二：政府相关部门缺乏经验及宏观监控，造成项目的盲目开发，影响了城市商业功能的整体布局。

由于商业服务于民众即广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分。大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理的规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业地产项目进行合理配套，也导致了不少重要项目的运行潜力发挥不足。

困难三：缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。

商业地产开发商熟悉住宅地产的开发，主观上把商业地产的开发套入住宅地产的开发流程。但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件；即消费者、消费区域及能力，导致了项目开发在体量上及业态定位上的盲目性。同时由于商业与地产业的信息不流畅及商业在中国的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。

困难四：开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。

目前，大部分开发商对商业地产的开发基本上延用住宅开发的模式，即通过“概念”尽快将商业房产分隔成店铺售出。由于大部分店铺出售给小投资者而他们又缺乏对商业运营的经验，同时难以进行整体商业规划管理，大部分项目的最终结果是商业运营失败，小投资者投资失败，项目失败。虽然部分开发商通过不同的技术手段收回部分或全部商业经营管理权，但由于产权的过于分散，给项目的整体运营管理、决策的建立及实施造成了困难，使项目难以发挥其应有的潜力。

挑战：如何正确、理性的开发一个商业地产项目并充分利用相关资源，使项目具备长期运营的条件，使开发商、投资商、零售商及消费者都得到各自所需的最大满足。

商业地产的真正价值

商业地产的价值是由其行业特殊性来决定的，由于商业地产开发的服务对象是商业店铺，商业店铺经营的好坏，短、中、长期的运营状态，直接决定商业的价值。经营好的店铺保证了物业租金的稳定收益及租金上涨的可能性。商业店铺运营状态取决于其业态的选择及定位，取决于整体规划、管理水平，取决于店铺的经营水平，但最主要取决于要有足够的消费购买力。部分开发商往往忽略这些最重要的现实，而把商业地产（物业）的开发看成一个“售房”过程，不考虑买主是否具有运营店铺能力，只以卖出为目标。目前国内商业物业的价值主要是通过物业租金来体现，实际上一个商业物业的价值还有另一重要部分，即商业市值。欧美几十年商业及商业地产的发展，形成了相对标准的价值确认方法并得到了广泛的应用。对一个商业店铺根据其位置、业态、经营时期，特别是其营业额水平确定其商业价值。此价值在店铺转让交易中可得到充分体现，即除租金外，店铺的赢利能力决定了店铺的主要价值。这部分价值对优秀的商业店铺来讲可能高于几十倍的房租租金。这部分价值通常是业主与店铺经营者共享的。中国东方航空公司在巴黎繁华的“歌剧院”商业区内的一条小街上有一个售票处，面积百十平方米，由于位置及交通等问题，经营状态不理想，有一个客户希望通过我们用几十万欧元去收购此售票处的租约合同。为什么呢？因为这一条小街是巴黎最著名的首饰街，只有经营首饰才能创造很高的营业额，创造很高的收益。由于历史及社会等因素，目前国内商业物业的真正商业价值无法正确体现并进行交易。我们认为随着商业地产的高速发展及相关政策法规的逐步完善，真实体现商业物业价值的交易模式会在很快的时间内形成及应用。

对于大型商业设施，体现及提升商业物业的价值则需要专业水平很高的开发能力来实现，即：准确的市场及商业定位，合理的体量，专业的商业、建筑规划，优秀店铺的招商，科学统一的商业及物业管理。就目前国内众多商业项目来讲，有专业开发意识的开发商为数不多，具备专业开发能力的项目更是少之又少。所以大部分商业项目很难正确体现其商业价值，更不用说在运营过程中提升商业物业的价值。

商业地产开发的“金融产品化”

一直以来，中国的房地产开发主要是通过出售“房产”来完成的，通过本文上述分析，通过“售房”的方式很难长期保证及提升商业物业的价值。由于管理权的分散，难以进行统一专业化规划管理，难以保证商业的持久运营，直至导致项目运营的失败。由于国内大部分开发商自有投资能力较弱，加上目前宏观调控的影响，如何满足项目投资的资金需要，如何体现及实现商业物业的价值并实施交易，这是大部分商业地产项目开发商、投资商所最关注的问题。许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题，但合作常常难以成交。另一方面，随着中国经济的发展，房地产开发的逐渐成熟，大量的国际基金及投资商开始关注中国，寻找地产投资项目，但能在商业地产上成功投资的少之又少，除政策法规等限制因素外，主要原因是目前国内大部分项目形成不了与资本特别是国际资本对接的条件。一方面，中国开发商分辨不清不同投资机构的投资习惯及投资特性，只是希望出卖房产或土地，而出售的价格往往是主观希望的，缺乏公证的数据支持。另一方面，投资方无法从项目上及开发的实施上计算出“物有所值”。

我们曾代表几家我们欧美及阿拉伯国家的投资客户在中国的大城市寻找投资商业地产项目，但基本上是无功而返，而且大部分项目很难进入实质性谈判，主要原因是中国项目开发商想卖的不是投资商想买的东西，合作无法进行。

在中国商业地产面临着严重危机及挑战的关头，我们认为中国商业地产的开发必须改变观念，必须进入“金融产品化”的时代，否则造成的混乱，资金浪费难以估量。

什么是商业地产的“金融产品化”呢？是商业地产的价值及创造价值的能力，这个价值是房产的价值及房产的商业价值所形成商业地产的价值。这个价值是客观的、可评估的、真实的。这个价值是可流通的。这个价值也是变化的，商业运营水平直接影响到价值的增涨及跌落。这个价值的大小取决于商业的获利能力及其确定性。一个商业地产项目从立项开始直至运营期间，时时都可体现出一个价值，这个价值评估的客观性、真实性往往是开发商与投资商之间最重要的分歧。受住宅地产开发模式的影响及缺乏对商业地产特性的真正认识，项目开发商们提出的“主观”价值往往使投资商们很难通过国际通用的投资收益计算得以认可，并无法保证投资收益的安全性、稳定性及可增长性。一个商业地产项目只有体现出公证的价值，才有可能进行投/融资工作，才有可能在资本市场上流通。商业地产价值的可增长性使商业地产交易异常活跃。

目前，国内大部分项目为何难以与资本市场对接，我们认为有如下四条重要原因：

· 开发商只能确认房产的价值，无法正确确定商业的价值，甚至无法保证商业价值的体现，更谈不上提升商业价值。

· 投资机构特别是国外投资机构，虽然大部分对投资收益要求不高，但对投资收益的安全性、稳定性及可增长性要求极为严格，而在项目开发中难以得到明确保证。

· 开发理念的短期行为，总希望借助一个“概念”，尽快将项目卖出而缺乏数据支持。但商业是一个长期运营赢利的过程，商业特性与开发理念的不对称，使项目难以合理开发。

· 开发商对商业地产特性的不了解，没有开发商业价值的经验及能力。

可能形成与中国商业地产资本对接的欧美商业地产投资机构一般可分为两类：

第一类是专业商业地产投资开发商。他们的运作模式一般为从购买土地项目立项开始进行开发工作。在开发及运营期间有其固定的投融资渠道。由于中国目前在欧洲五类投资区域中排列第四，整体信誉度不高，希望进入中国市场的不多，而且对中国缺乏系统了解，缺乏实施能力。而所接触的有限的项目往往又被土地方或中国出让方的“天价”吓住，难以寻找到真正合适开发的项目。

第二类为专业基金、财团、保险公司，中国市场对他们有很大吸引力，难以达成交易主要有两条原因：一是大部分项目难以保证投资收益的安全性、稳定性，这点是专业基金最重视的。二是中国目前资本市场尚未全部开发，缺乏明确的法律依据，使得投资实施方式相当复杂且具有不确定性。这些投资机构一般不具备开发能力，如果在项目开发前或开发过程中难以确定投资收益的安全性及稳定性，则很难进行投资决定。

改变观念，进入“金融产品化”时代，创造更高的价值，更主动的进行项目开发

改变传统的“售房“观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产的开发运营，其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上以一种完整的专业的方式体现项目的最大真实价值，以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。项目价值的整体体现是一个综合的、专业资源实施应用的过程。一般通过如下四部分工作来体现：

· 通过认真的市调及分析，确定项目的体量及商业定位，以保证足够的消费能力

· 专业的商业规划及建筑规划，以保证商业及商业设施运营的合理及有序

· 优秀的商业店铺招商，以吸引最大的消费能力及最大程度地保证租金收益的安全性、稳定性

· 专业的商业运营管理，以保证商业的长期良好运营并提升商业的整体价值。

只有通过专业的力量将商业运营的长期性充分考虑并结合到项目开发的全部过程中，才可能体现商业地产的真实价值。专业原则及技能是国际化的，其制造出的产品也是“国际化”的，其产品是有“流通性”的。欧美几十年商业地产的发展早已形成了相对标准化的开发模式，开发商只专注项目的开发，而投资商只考虑投资的收益与增涨，项目开发运营过程就是一个价值开发运营的过程，是一个“金融产品”制造及增值的过程。与资本市场的对接是在项目开发的任何阶段都可以实施的，只不过其体现的价值不一而已。

与国际接轨，与资本市场通畅对接，以“金融产品化”的方式主动的科学的开发商业地产项目，应是中国商业地产界应采用的运作模式，也应是中国商业地产正常良性发展的唯一出路。我们已经到了商业地产开发“金融产品化”的时代了。

（《新地产》2004年9月刊）